• Guga Kobakhidze

უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენცია პანდემიის პერიოდში



დღეს ყველაზე აქტუალური საკითხი მთელს მსოფლიოში არის პანდემია და მისი ზეგავლენა ეკონომიკის მაკრო და მიკრო დონეებზე. ვირუსის გავრცელებამ ნეგატიური ზეგავლენა იქონია ეკონომიკის ყველა სექტორზე, რომელთაგანაც ყველაზე მეტად დაზარალდა ტურიზმი, სასტუმრო ბიზნესი და სამშენებლო სექტორი.


მინდა შევეხო კონკრეტულად სამშენებლო სექტორს, დეველოპერული ბაზრის ცვლილების ტენდენციებს და არსებულ პრობლემებს ამ ბაზარზე.


არაერთი კვლევა ჩატარდა მიმდინარე მოვლენების ანალიზისა და სამომავლო პროგნოზების დასადგენად, თუ რა გავლენა მოახდინა COVID-19-მა სხვადასხვა დარგზე, როგორია მისი ზეგავლენა თითოეულ მოქალაქეზე, როგორ შეიცვალა მათი ქცევა და მოთხოვნა.


ძალიან საინტერესოა CUSHMAN & WAKEFILD-ის მიერ ჩატარებული კვლევა, რომელიც ეხება თბილისის რეზიდენტულ ბაზარს. კვლევა ეფუძნება წამყვანი დეველოპერული კომპანიების გამოკითხვას, რომელთა ერთობლივი წილი ბაზარზე 50%-ზე მეტია.


სახელმწიფოს მიერ გატარებული რეგულაციებისა და ჯანდაცვის წარმომადგენელთა რეკომენდაციების მიხედვით შეიცვალა კომპანიების ფუნქციონირების რეჟიმი, მათ მოუხდათ ადრეული საპასუხო ზომების მიღება. გამოკითხულ დეველოპერთა 43% გადავიდა ონლაინ გაყიდვების სტრატეგიაზე, 29%-მა შეიმუშავა ანტი-კრიზისული გეგმა, 14%-მა მიმართა სტრუქტურულ ოპტიმიზაციას, ხოლო ფინანსური ოპტიმიზაცია დაიწყო რესპოდენტთა 14%-მა.


საკმაოდ რთული და კრიზისული იყო დეველოპერებისთვის აპრილის თვე. გარიგებების შემცირებასთან ერთად, შეფერხდა სამშენებლო მასალების მიწოდება, სატრანსპორტო საშუალებების აკრძალვამ კი პრობლემა შეუქმნა მუშახელის მიწოდებას. აღნიშნულმა პრობლემებმა კომპანიები დააყენა რიგი გამოწვევების წინაშე. მთავარ გამოწვევად პროექტების ჩაბარების ვადების დარღვევა სახელდება (100%). არანაკლებ პრობლემატურია შემოსავლების მოსალოდნელი შემცირება (67%), რასაც შემცირებული ტრანზაქციების ფონზე ეროვნული ვალუტის გაუფასურებაც უწყობს ხელს. ერთ-ერთ მთავარ გამოწვევად დასახელდა აგრეთვე ბიზნესის რესტრუქტურიზაცია(11%) და პოტენციურ კლიენტებთან კომუნიკაცია (11%).



Cushman&Wakefield Georgia-ს კვლევის მიხედვით, კრიზისიდან გამოსასვლელად უმნიშვნელოვანესი სტრატეგიაა დეველოპერთა მიერ ანტიკრიზისული გეგმის შემუშავება და სახელმწიფო მხარდაჭერის განხორციელება. დეველოპერული კომპანიები რეზერვის შექმნასა და ოპტიმიზაციაზე მუშაობენ, მარკეტინგისა და გაყიდვების ახლებურ მიდგომებს აყალიბებენ. შემუშავებული სამოქმედო გეგმების მიუხედავად, კრიზისის ხანგრძლივობასთან დაკავშირებული გაურკვევლობა მთავარ საფრთხეს წარმოადგენს.


სახელმწიფოს მხარდაჭერა უმნიშნელოვანესია კრიზისის დასაძლევად. მოთხოვნის სტიმულირებისთვის უმთავრესი ფაქტორია სწორი მონეტარული პოლიტიკის გატარება, იპოთეკური სესხების გასამარტივებლად და ეროვნული ვალუტის გაუფასურების შესაჩერებლად. რეცესიის თავიდან ასარიდებლად და მომხმარებელთა მსყიდველობითუნარიანობის შესანარჩუნებლად მნიშვნელოვანია მოხდეს ეკონომიკის სტიმულირება. სახელმწიფო მხარდამჭერ პროგრამებში, აგრეთვე გასათვალისწინებელია, ტურისტული სეგმენტის განვითარება-აღდგენა. დეველოპერების თქმით, მათთვის სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია გადასახადების შემსუბუქება, ამით სახელმწიფოს შეუძლია დაეხმაროს მათ კრიზისის დაძლევაში.


რესპოდენტთა პასუხების მიხედვით სახელმიფოს მხარდაჭერის საჭიროება პროცენტულად ასე გამოიყურება:


  • გამარტივებული იპოთეკური სესხები - 89%

  • გადასახადების შემსუბუქება - 56%

  • გამჭირვალე კომუნიკაცია ანტიკრიზისული გეგმის შესახებ - 33%

  • სუბსიდირება - 22%

  • ბიუროკრატიული პროცესების გამარტივება - 22%

  • ეროვნული ვალუტის სტაბილიზაცია - 22%

  • უცხოელების ვიზიტების აღდგენა - 11%

  • ეკონომიკური სტიმული - 11%

  • ვირუსის გავრცელების ეფექტური კონტროლი - 11%

უნდა აღინიშნოს, რომ სამშენებლო სექტორს ბოლო ათწლეულის განმავლობაში უკვე ქონდა კრიზისთან ბრძოლის გამოცდილება. პირველი, 2015 წელს ეროვნული ვალუტის გაუფასურებას დამატებით დაერთო ეკონომიკური კრიზისი საბერძნეთში და ვინაიდან რეზიდენტული ბაზარი დიდწილად დამოკიდებული იყო ფულად გზავნილებზე, აღნიშნულმა ნეგატიური გავლენა იქონია გარიგების რაოდენობაზე, 6%-ით შემცირდა ტრანზაქციების რაოდენობა. მეორე დარტყმა ბაზარს მიადგა 2019 წლის პირველ კვარტალში - საბანკო რეგულაციების გამკაცრებამ გაყიდვების მოცულობა 29,9%-ით შეამცირა.


რეზიდენტული ბაზარი ამჟამადაც დამოკიდებულია ფულად გზავნილებზე საზღვარგარეთიდან. ვინაიდან ფულადი ნაკადების ძირითადი წყარო აშშ, ესპანეთი, იტალია და საბერძნეთია, ქვეყნები, რომლებიც ყველაზე მეტად დაზარალდნენ COVID-19-ის შედეგად, შემცირდა ამ ქვეყნებიდან ფულადი ნაკადების შემოდინება და შესაბამისად შემცირდა ბაზარზე მოთხოვნაც. მოთხოვნის შემცირებას ფასების შემცირება მყისიერად არ მოჰყოლია, თუმცა შემცირების ტენდენცია გარდაუვალია. შემცირება მოსალოდნელია ეტაპობრივად.


განვლილ კრიზისებთან შედარებით COVID-19-ით გამოწვეული კრიზისი ყველაზე მძიმეა მისი გლობალურობიდან გამომდინარე. სოციალურმა დისტანციამ უდიდესი ზიანი მიაყენა მომსახურების სფეროს, რაც უმუშევრობის დონეს კიდევ უფრო მკვეთრად გაზრდის, ხანგრძლივი ვადით შემცირდება ფულადი ნაკადების შემოდინებაც საქართველოში. შექმნილ სიტუაციაში მოსახლეობა პრიორიტეტს ანიჭებს თანხის დაზოგვას. მოთხოვნის შემცირება კიდევ უფრო შეამცირებს ფასებს. თუმცა, გამომდინარე იქიდან, რომ კრიზისულ პერიოდში ფასის მოქნილობა მოთხოვნის მიმართებაში დაბალია, სამომავლო ფასების შემცირებამ, ნაკლებ სავარაუდოა, მოთხოვნის ზრდა გამოიწვიოს.


სრულიად ვეთანხმები Cushman&Wakefield Georgia-ს კვლევის სამომავლო ხედვას, რთულია, ეკონომიკის აღდგენის ვადებზე საუბარი, რადგან არავინ იცის ვირუსის აღმოფხვრის სავარაუდო პერიოდი. ეკონომიკის აღდგენა პანდემიის დასრულების შემდეგ იწყება და სავარაუდოდ, კრიზისის გადავლიდან, 6-დან 12 თვემდე პერიოდი დასჭირდება. საგულისხმოა ის ფაქტი, რომ მკვეთრ ეკონომიკურ რეცესიას მკვეთრი აღმასვლა მოსდევს.



თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვას ეხება აგრეთვე GALT & TAGGART-ის კვლევა, რომელშიც ძალიან საინტერესო დინამიკაა ნაჩვენები უძრავი ქონების ბაზრის, მასზე მოქმედი ფაქტორების გათვალისწინებით.


საგულისხმოა ის ფაქტი, რომ COVID-19-ის ვირუსის გავრცელებამდე 2019 წლიდან 2020 წლის მარტამდე ბაზარს მზარდი ტენდენცია გააჩნდა. აღნიშნული განპირობებული იყო ორი ფაქტორით. პირველი, 2019 წლის დაბალი ბაზით და მეორე, იპოთეკური სესხების რეკორდულად დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით. 2020 წლის იანვარ-თებერვალში უცხოურ ვალუტაში გაცემული სესხების საშუალო შეწონილმა განაკვეთმა 4,2% შეადგინა. 2019 წლის იგივე პერიოდის საშუალო შეწონილი განაკვეთი იყო 6,7%. ბუნებრივია, ასეთმა დაბალმა პროცენტმა განაპირობა იპოთეკური სესხი გაცემების მკვეთრი ზრდა. მიუხედავად ლარის საპროცენტო განაკვეთის ზრდისა, გაიზარდა ლარში გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობაც. 2020 წლის იანვარ-თებერვალში ეროვნულ ვალუტაში გაცემული სესხების საშუალო შეწონილმა განაკვეთმა 11,9% შეადგინა.


ამ მოვლენებს შედეგად მოყვა იპოთეკური სესხების წილის გაზრდა უძრავი ქონების ტრანზაქციების მოცულობაში. 2019 წლის პირველ კვარტალში აღნიშნული წილი შეადგენდა 23%-ს, რომელიც 2020 წლის პირველ კვარტალში 41%-მდე გაიზარდა.


იპოთეკური სესხების გაცემების მზარდი ტენდენცია შეფერხდა მარტში საგანგებო მდგომარეობის გამოცხადების შემდეგ.


1კვ20-ში გაცემების სტატისტიკა ასე გამოიყურება:


  • იანვარი - 215 მლნ ლარი (130,7%-იანი ზრდა გაცვლითი კურსის ეფექტის გამორიცხვით)

  • თებერვალი - 254 მლნ ლარი ( +64,2%)

  • მარტი - 134 მლნ ლარი (-45,5%)

მართალია, აპრილის თვიდან ეროვნულმა ბანკმა შეამსუბუქა იპოთეკური სესხების გაცემის რეგულაციები, მაგრამ შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ იპოთეკების შემცირებული გაცემა ისევ გაგრძელდება, რადგან მაღალია გაურკვევლობის დონე მოსახლეობაში პანდემიასთან დაკავშირებით.


2020 წელს გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობის პროპორციულად იცვლებოდა უძრავი ქონების ტრანზაქციების დინამიკაც. ქვეყანაში საგანგებო მდგომარეობის გამოცხადებამდე ბაზარზე განხორციელებული გარიგებების მოცულობა ზრდადი ტენდენციით ხასიათდებოდა, მაგრამ რადიკალურად შეიცვალა მარტის მეორე ნახევარში. გაყიდვების მოცულობა მარტის მეორე ნახევარში პირველ ნახევართან შედარებით 37,6%-ით შემცირდა.


აღსანიშნავია, რომ ყველაზე მოთხოვნადი 5 უბნიდან 4 უბანი წარმოდგენილია გარეუბანში (გლდანი, სამგორი, ისანი, დიდი დიღომი). მათი წილი ჯამურ გაყიდვებში შეადგენდა 49,9%-ს. პანდემიასთან დაკავშირებული მოლოდინები და გაურკვევლობის შიში პირდაპირ გამოიხატა მოთხოვნის ოდენობაზე. აღნიშნული ნათლადაა გამოხატული რიცხობრივ მონაცემებშიც. მიმდინრე წლის მარტის თვეში თბილისში გაიყიდა 2447 ბინა, საიდანაც საგანგებო მდგომარეობის გამოცხადების შემდეგ, 22-დან 31 მარტის ჩათვლით გაყიდული ბინების რაოდენობამ შეადგინა მხოლოდ 329.


მოვლენების საწინააღმდეგოდ მარტის თვეში ახალ ბინებზე გაიზარდა ფასები აშშ დოლარში 1%-ით, ლარში 3,8%-ით. ხოლო, ძველ ბინებზე ფასების ზრდა დაფიქსირდა აშშ დოლარში 1,9%-ით და ეროვნულ ვალუტაში 6%-ით.


საშუალო შეწონილი ფასების ზრდა ასე გამოიხატა:


  • ვაკე 1102 აშშ დოლარამდე (+14%)

  • მთაწმინდა 1040 აშშ დოლარამდე (+9%)

  • დიდუბე 793 აშშ დოლარამდე (+8%)

  • გლდანი 537 აშშ დოლარამდე (+7%)

  • დიდი დიღომი 530 აშშ დოლარამდე (+5%)


არ შეცვლილა 2020 წლის პირველ კვარტალში გაყიდული ბინების მახასიათებლები წინა წლებთან შედარებით. როგორც ახალ, აგრეთვე ძველ ბინებზე ყველაზე მოთხოვნადია საშუალო ზომის, 51-დან 80 კვადრატული მეტრის ბინები. უმნიშვნელოდ იცვლება მოთხოვნა ბინების ზომების მიხედვით, კერძოდ, 50 კვადრატულზე ნაკლები ზომის ბინებზე მოთხოვნა ნელ-ნელა კლებულობს. მცირე ზომის ბინები ძირითადად მოთხოვნადია თბილისის გარეუბნებში, ხოლო ცენტრალურ უბნებში (ვაკე, საბურთალო, მთაწმინდა) მოთხოვნა ჭარბობს დიდ ბინებზე.


ბაზრის კვლევა ადასტურებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის ცვლილებას დაბალი და საშუალო შემოსავლიანი სეგმენტი განაპირობებს. აღნიშნულს ადასტურებს 2020 წლის პირველი კვარტლის მონაცემები. გაყიდული ბინების 53% დაფიქსირდა დაბალფასიან სეგმენტში, ხოლო პრემიუმ სეგმენტზე ჯამური გაყიდვების მხოლოდ 12%.


საგულისხმოა ის ფაქტი, რომ მოთხოვნის შემცირებისთანავე არ შემცირებულა ფასები უძრავ ქონებაზე. ამის მიზეზი შესაძლოა იყოს დეველოპერების მხრიდან ცვლილებების მიმართ დაგვიანებული ადაპტაცია, გაურკვევლობა კრიზისის ხანგრძლივობის შესახებ, აგრეთვე, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, კრიზისის დროს ფასის მოქნილობა მოთხოვნის მიმართ დაბალია. ამ მიზეზების მიუხედავად, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ ფასების მნიშვნელოვანი კლება გარდაუვალია, რადგან ეკონომიკის ფუნდამენტური პრინციპია, მოთხოვნის და ღირებულების პროპორციული ცვლილება.


როგორც კვლევაშია აღნიშნული, ყველაზე პესიმისტური გათვლებით თუ ვიხელმძღვანელებთ, შეგვიძლია გავავლოთ პარალელი მიმდინარე კრიზისსა და 2008-2009 წლის კრიზისებს შორის. ორივე შემთხვევაში მოთხოვნაზე მოქმედი ნეგატიური ფაქტორებია გაზრდილი რისკები, ინფლაციური ზეწოლა და მომხმარებლის გაუარესებული მოლოდინი. თუმცა, კრიზისის გამომწვევი მიზეზები განასხვავებს მათ ერთმანეთისგან. 2008 წლის რეცესია გამოიხატა უძრავი ქონების ბაზრებზე დასაქმების 28%-იანი კლებით და ჯამური ბრუნვების წლიურად 12%-იანი შემცირებით. განვლილი კრიზისის დროს ბაზარს 3 წელი დასჭირდა აღსადგენად.


ძნელია განსაზღვრა, როგორ განვითარდება მიმდინარე კრიზისი, რამდენ ხანში მოხდება მისი აღმოფხვრა და ბაზრის გაჯანსაღება. ამის მიზეზი არის პანდემიასთან დაკავშირებული გაურკვევლობა. ცალსახად შეგვიძლია ვთქვათ, რომ სახელმწიფოს როლი, ამ პროცესებში იქნება გადამწყვეტი. აგრეთვე, უმნიშვნელოვანესია ბაზრის მოქნილობა, რამდენად მოახერხებს გამოწვევების საპასუხოდ ადაპტაციას.

#პროსპექტისბლოგი #პროსპექტი #Covid19 #კოვიდ19 #CushmanandWakefieldGeorgia #ბაზრისკვლევა #უძრავიქონება #prospectblog #salescreatesuccess


163 views0 comments